Immobilienratgeber · Dubai und Abu Dhabi
Immobilie in Dubai kaufen als Ausländer
Eine Immobilie in Dubai kaufen, ohne in den VAE zu wohnen: Freehold mit dem Reisepass, die Vollmacht und ihre Beglaubigung, und wie viel eine Bank dort leiht.
- Stattdessen Leasehold oder Nießbrauch, Jahrebis zu 99Recht Dubai
- Erstes Eigenheim unter der Wertschwelle, Expatriatebis zu 80 %Zentralbank
- Erstes Eigenheim über dieser Schwellebis zu 70 %Zentralbank
- Geprüft12.09.2026
Wer kaufen darf
Freehold in Dubai für Ausländer, mit dem Reisepass
Ein Ausländer, der nie in den VAE gelebt hat, darf eine Immobilie in Dubai in den Grundstücken, die die Verordnung von 2006 ausweist, als Freehold (volles, zeitlich unbeschränktes Eigentum) besitzen und wird bei der Registrierung mit einem gültigen Reisepass identifiziert, nicht mit einer Aufenthaltserlaubnis.
Der Rechtsakt ist die Verordnung 3/2006 (Regulation 3/2006). Sie gewährt Nicht-Staatsangehörigen Freehold ohne zeitliche Beschränkung an namentlich genannten Grundstücken, anderswo ein Nießbrauchs- oder Pachtrecht (Leasehold) von bis zu 99Recht Dubai Jahren. Die Liste ist seit 2006 durch weitere Rechtsakte gewachsen; die richtige Frage zu einer Adresse lautet also, auf welchem Grundstück sie liegt, nicht welche Broschüre sie als Freehold bezeichnet.
Das Regierungsportal der VAE nennt dieselbe Regel in einfachen Worten und fügt hinzu, dass es für Immobilieneigentum in Dubai keine Altersgrenze gibt. Eigentum ist nicht an einen Wohnsitz gebunden: Das Visum kommt, wenn überhaupt, danach — siehe Goldenes Visum Dubai durch Immobilienkauf.
Unterlagen und Kredit
Gleiche Gebühren, andere Unterlagen und Kredite
Das Eigentum selbst kostet einen Ausländer nicht mehr als einen Einwohner; der Unterschied liegt in den Unterlagen und bei der Hypothek.
Die Registrierungsgebühren sind für alle gleich — sie stehen bei den Kaufnebenkosten in Dubai. Unterschiedlich sind die Identifizierung, die elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung (No-Objection Certificate) des Bauträgers und, bei einer kaufenden Gesellschaft, eine arabische Übersetzung der Gründungsunterlagen, beglaubigt vom Außenministerium.
Die Beleihungsgrenzen unten sind die der Zentralbank der VAE; sie richten sich nach der Käuferkategorie und dem Wert, nicht danach, wo der Käufer lebt. Eine einzelne Bank darf weniger leihen, nicht mehr.
- Freehold für einen Käufer ohne VAE-Staatsangehörigkeitmöglich, in den ausgewiesenen Grundstücken
Regulation 3/2006 Art. (3): Freehold ohne zeitliche Beschränkung an den Grundstücken, die die Verordnung aufführt, seither durch weitere Rechtsakte erweitert.
- Stattdessen Leasehold oder Nießbrauch, Jahrebis zu 99Recht Dubai
Regulation 3/2006 Art. (3); das Regierungsportal sagt dasselbe mit eigenen Worten.
- Altersgrenze für Immobilieneigentumkeine
Das Regierungsportal der VAE, „Expatriates buying a property in the UAE“: „There is no age limit to own property in Dubai“.
- Identifizierung eines Nicht-Einwohners beim Trusteeein gültiger Reisepass
DLD-Dienst „Property Sale Registration“, erforderliche Unterlagen — eine Emirates ID für alle, die eine haben, ein Reisepass für alle, die keine haben.
- Erstes Eigenheim unter der Wertschwelle, Expatriatebis zu 80 %Zentralbank
Zentralbank-Rundschreiben 31/2013 Art. (3) Punkt 2.B.a; die Schwelle liegt bei 5 Mio. AEDZentralbank.
- Erstes Eigenheim über dieser Schwellebis zu 70 %Zentralbank
Derselbe Artikel, Punkt 2.B.b.
- Zweit- oder Anlageimmobilie, jeder Wertbis zu 60 %Zentralbank
Derselbe Artikel, Punkt 2.B.
- Off-Plan, gleich wer kauftbis zu 50 %Zentralbank
Derselbe Artikel, Punkt 2.C — „regardless of purpose, value, or category of purchaser“.
- Längste Laufzeit des Darlehens, Jahre25Zentralbank
Derselbe Artikel, Punkt 3.
- Einkommen, nach dem ein Darlehen bemessen werden darf, in Jahrenbis zu 7Zentralbank
Derselbe Artikel, Punkt 4, für Expatriates.
Schritt für Schritt
Eigentum, Registrierung, Beglaubigung, Kredit: der Reihe nach
Die Verordnung für das Recht auf Eigentum, das Regierungsportal für seine einfache Darstellung, das Dubai Land Department (DLD, die Grundbuchbehörde Dubais) für den Schalter, das Außenministerium für das ausländische Dokument und die Zentralbank für das Darlehen.
Eine Vollmacht ist der übliche Weg, aus der Ferne zu kaufen: Die Unterlagen hinter dem Bevollmächtigten einer Gesellschaft nennt das DLD auf seiner eigenen Seite zum Erstverkauf — ins Arabische übersetzt und beglaubigt. Für die Vollmacht einer Privatperson soll das DLD ausführliche Anforderungen veröffentlichen; auf seinen eigenen Seiten waren sie nicht zu finden, deshalb stehen sie unten bei dem, was noch nicht veröffentlicht ist.
- Regulation 3/2006 Art. (3)Nicht-Staatsangehörige der VAE dürfen Freehold-Eigentum ohne zeitliche Beschränkung, Nießbrauch oder langfristige Pacht an den Grundstücken erwerben, die die Verordnung namentlich ausweist.
- Regierungsportal, „Expatriates buying a property in the UAE“Die Regierung sagt dasselbe in einfachen Worten: Ausländer, die nicht in den VAE leben, ebenso wie ansässige Expatriates dürfen Freehold erwerben — und es gibt keine Altersgrenze.
- DLD, „Property Sale Registration“Ein Nicht-Einwohner wird mit einem gültigen Reisepass identifiziert, und in den Freehold-Gebieten reicht der Verkäufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers elektronisch über Dubai REST ein.
- DLD, „Request to register the initial sale“Kauft eine Gesellschaft, muss der Gesellschaftsvertrag ins Arabische übersetzt und vom Außenministerium beglaubigt sein, ebenso die Vollmacht, wo eine verwendet wird.
- MoFA (Außenministerium), Beglaubigung von DokumentenDie Beglaubigung bestätigt die Echtheit der Unterschriften und Siegel auf Dokumenten, die im In- oder Ausland ausgestellt wurden — der Schritt, den eine ausländische Vollmacht durchläuft.
- Rundschreiben 31/2013 Art. (3) Punkt 3Das Höchstalter bei der letzten Rückzahlung legen die Kreditgeber selbst fest, nach ihrer eigenen Risiko- und Kreditpolitik — es ist Bankpolitik, keine Regel der Aufsicht.
Noch nicht veröffentlicht
Vier Regeln für Nicht-Einwohner ohne amtliche Quelle
Eine eigene Beleihungsgrenze für Nicht-Einwohner, ein Höchstalter des Kreditnehmers, ein dokumentierter Kauf aus der Ferne und eine Gültigkeitsdauer der Vollmacht: Keines der vier ist durch eine amtliche Regel festgelegt.
Der Artikel der Zentralbank kennt Staatsangehörige und Expatriates. Eine Zeile für Nicht-Einwohner enthält er nicht; eine niedrigere Grenze, die für Nicht-Einwohner genannt wird, ist also die Kreditpolitik einer Bank — gut zu wissen, aber keine Regel, und sie ändert sich von Bank zu Bank.
Dasselbe gilt für das Alter des Kreditnehmers bei der letzten Rate: Die Vorschrift überlässt es ausdrücklich den Kreditgebern. Wo eine Zahl als Vorgabe der Aufsicht gedruckt wird, hat die Aufsicht das Gegenteil gesagt.
- Eine eigene Beleihungsgrenze für Nicht-Einwohner—
von einzelnen Banken festgelegt, nicht von der Zentralbank
- Ein Höchstalter des Kreditnehmers—
die Vorschrift überlässt es der Politik jedes Kreditgebers
- Das Rundschreiben des DLD, das Vollmachten regeln soll—
sein Text steht nicht auf den Seiten des DLD, nur in Zusammenfassungen von Kanzleien
- Einen Kauf aus der Ferne registrieren, als eigener Dienst—
keine Seite des DLD beschreibt einen solchen Dienst
- Wie lange eine Vollmacht gültig bleibt—
keine amtliche Quelle nennt eine Frist
Geprüft 12.09.2026
Quellen
Recht Dubais, DLD, Zentralbank und Außenministerium
Die Eigentumsverordnung, die Dienstseiten des DLD, das Regierungsportal der VAE, das Regelwerk der Zentralbank und die Beglaubigungsseite des Außenministeriums.
- Verordnung
Regulation No. (3) of 2006 zur Festlegung der Gebiete für Eigentum von Nicht-Staatsangehörigen der VAE in Dubai, 7. Juni 2006
Artikel (3) und seine Liste der Grundstücke — der Rechtsakt, auf dem das Wort „Freehold“ beruht.
- Regierungsportal
Das Regierungsportal der VAE, „Expatriates buying a property in the UAE“, aktualisiert am 30. Dezember 2024
Die eigene Aussage der Regierung, wer Eigentum erwerben darf, und dass es keine Altersgrenze gibt.
- Dienstseiten
DLD-Dienste „Property Sale Registration“ und „Request to register the initial sale“, gelesen am 12. September 2026
Der Reisepass, die elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung und was eine kaufende Gesellschaft einreicht.
- Vorschrift
Zentralbank der VAE, Rundschreiben Nr. 31/2013 über Hypothekendarlehen, Artikel (3), In-Force
Die Beleihungsgrenzen nach Kategorie und Wert, die Laufzeit des Darlehens und die Altersfrage, die die Aufsicht nicht beantwortet.
- Bund
Außenministerium der VAE, Beglaubigung amtlicher Dokumente und Urkunden
Was die Beglaubigung bestätigt — der Schritt, den ein ausländisches Dokument auf dem Weg in eine Akte in Dubai durchläuft.
- DokumenteDokumente anfordern
Die Quelldokumente
Die Liste der Freehold-Grundstücke ist die der Verordnung selbst, erweitert durch spätere Rechtsakte; keine einzelne Liste sollte daher als vollständig gelten.
Fragen
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