Гид по недвижимости · Дубай и Абу-Даби
Рассрочка от застройщика в Дубае
Как устроена рассрочка от застройщика в Дубае: взносы идут на эскроу-счёт, сбор за Oqood, сколько даст банк и что вы теряете, если перестанете платить.
- Регистрация продажи в промежуточном реестре, с каждой стороны2 %DLD
- Сбор Knowledge, AED10DLD
- Сбор Innovation, AED10DLD
- Проверено12.09.2026
Как устроена рассрочка
Платежи идут на эскроу, график — по договорённости
Ни один закон Дубая не устанавливает график платежей, но каждый платёж поступает на эскроу-счёт проекта, а продажа существует только после записи в промежуточном реестре.
Работу делают два акта. Закон 8/2007 направляет деньги на счёт, открытый на имя проекта и ни для чего другого не используемый. Закон 13/2008 делает продажу объекта на этапе строительства (off-plan) ничтожной, если она не внесена в промежуточный реестр, — эту запись покупатели знают как Oqood, и ей посвящён гайд Oqood, escrow и как проверить проект.
Сам график — сколько при бронировании, сколько на каждом этапе строительства, сколько при передаче ключей — согласуется с застройщиком и различается от проекта к проекту. Стандартного распределения нет: ни один акт его не устанавливает.
Сборы и ипотека
Сборы за регистрацию и потолок ипотеки off-plan
Регистрация продажи оплачивается от цены, отдельно каждой стороной, плюс два небольших обязательных сбора; под объект, который ещё не построен, банк даст не больше половины.
Ставки для продажи готового объекта, сбор регистратора и свидетельство о собственности — в гайде расходы при покупке; здесь — только то, что отличается до передачи ключей.
Потолок Центрального банка ОАЭ на ипотеку объекта на этапе строительства действует для любой категории покупателей — резидент или нет, первое жильё или пятое. Это единственная цифра здесь, которую банк не может поднять по договорённости.
- Регистрация продажи в промежуточном реестре, с каждой стороны2 %DLD
Электронная услуга DLD «Request to register the initial sale»: и с продавца, и с покупателя, от суммы продажи.
- Сбор Knowledge, AED10DLD
Та же страница услуги, раздел сборов.
- Сбор Innovation, AED10DLD
Та же страница услуги, раздел сборов.
- Максимум, который банк может дать под строящийся объектдо 50 %Центробанк
Циркуляр Центрального банка 31/2013, ст. (3), п. 2.C — «regardless of purpose, value, or category of purchaser» (независимо от цели, стоимости и категории покупателя).
- Поступает на собственный счёт застройщиканичего: платежи идут на эскроу-счёт проекта
Закон 8/2007, ст. (9).
- Срок требования покупателю до расторжения, дней30право Дубая
Закон 19/2020, ст. (11)(a)(1)–(3), после того как застройщик уведомил департамент.
- Удержание при расторжении, проект далеко продвинулсядо 40 %право Дубая
Закон 19/2020, ст. (11)(a)(4)(A)–(B), от договорной стоимости объекта, если готовность выше 60 %право Дубая.
- Удержание при расторжении, работы начаты, но на ранней стадиидо 25 %право Дубая
Закон 19/2020, ст. (11)(a)(4)(C), если готовность ниже 60 %право Дубая.
- Возврат остатка в течение, лет1право Дубая
Закон 19/2020, ст. (11)(a)(4)(A)(3) — или в течение 60право Дубая дней после перепродажи объекта, смотря что наступит раньше.
Просрочка платежей
Сначала требование, потом удержание не выше потолка
Застройщик не может просто оставить себе уплаченное: он обязан уведомить Земельный департамент, направить вам требование и получить справку о проценте готовности, и от этого процента зависит, сколько он вправе удержать.
Покупателю дают 30право Дубая дней на исполнение. При готовности выше 80 %право Дубая застройщик может расторгнуть договор и удержать до до 40 %право Дубая договорной стоимости объекта, либо продать объект с аукциона, либо сохранить договор и взыскать остаток. При готовности от 60 %право Дубая до 80 %право Дубая потолок тот же — до 40 %право Дубая; ниже 60 %право Дубая, если работы начаты, он снижается до до 25 %право Дубая.
То, что не удержано, возвращается в течение 1право Дубая года после расторжения или в течение 60право Дубая дней после перепродажи объекта — смотря что наступит раньше. Если отменён сам проект, возвращается всё уплаченное.
- Закон 8/2007, ст. (9)Эскроу-счёт открывается на имя проекта и используется исключительно для его строительства; застройщик с несколькими проектами ведёт отдельный счёт для каждого.
- Закон 13/2008, ст. (3)Продажа, не внесённая в промежуточный реестр, ничтожна — регистрация не формальность после сделки, а то, что делает покупку существующей.
- Закон 13/2008, ст. (4)Застройщик не может начать проект или продавать объекты на стадии строительства, пока не вступил во владение землёй, на которой будет строить.
- Закон 19/2020, ст. (11)(a)(1)–(3)Покупателя, который перестал платить, не отрезают просто так: застройщик уведомляет департамент, покупателю направляют требование исполнить обязательства, а департамент удостоверяет, насколько продвинулся проект.
- Закон 19/2020, ст. (11)(a)(4)Сколько застройщик может удержать при расторжении, зависит от этого процента готовности, по трём порогам, — вместо этого он может продать объект с аукциона или сохранить договор и взыскать остаток.
- Закон 19/2020, ст. (11)(b)Если проект отменён RERA (регулятором рынка недвижимости Дубая) или так и не начался по причинам, не зависящим от покупателя, возвращается каждый платёж.
- Закон 19/2020, ст. (11)(d)Эти правила относятся к публичному порядку: условие договора, которое от них отступает, ничтожно, и договориться в обход них стороны не могут.
Важно знать
Фиксированной схемы нет, периода охлаждения не найдено
Распределение платежей между стройкой и передачей ключей — предложение застройщика, а не правило, а периода охлаждения в праве Дубая, судя по всему, нет вовсе.
План, который рекламируют как фиксированное деление между стройкой и передачей ключей, — условия одной компании по одному проекту. Ни один акт не устанавливает график, поэтому читать нужно конкретный договор.
Портал законодательства до сих пор отдаёт первоначальную редакцию статьи (11) Закона 13/2008, заменённую в 2020 году. Страница, похожая на первоисточник, не всегда содержит действующий закон; пороги выше взяты из изменяющего закона, а тот, кто называет одну, более низкую цифру удержания, цитирует отменённый текст.
- Типичное распределение между стройкой и сдачей—
схемы из рекламы — предложение одного застройщика по одному проекту, и ни один акт не устанавливает график
- Ежемесячный платёж во время строительства—
это коммерческое предложение, а не правило
- Период охлаждения—
права отказаться от покупки в течение установленного числа дней в праве Дубая не найдено
- Неустойка за просрочку сдачи—
общего правила нет; задержка решается через договор или через отмену проекта регулятором
Проверено 12.09.2026
Источники
Законы Дубая, сборы DLD и правила Центробанка
Закон об эскроу-счетах, закон о промежуточном реестре и поправка к нему, услуга Земельного департамента по регистрации продажи и ипотечный циркуляр Центробанка.
- Закон
Закон № (8) от 2007 года об escrow-счетах в сфере девелопмента недвижимости в Дубае, 6 мая 2007
Куда идут платежи и что с ними может делать эскроу-агент.
- Закон
Закон № (13) от 2008 года о промежуточном реестре недвижимости, 14 августа 2008
Статьи (3) и (4): регистрация и то, чего застройщик не может продавать до неё.
- Изменение
Закон № (19) от 2020 года об изменении Закона № (13) от 2008 года, 24 ноября 2020
Действующая статья (11): требование, пороги готовности, сроки возврата.
- Страница услуги
Электронная услуга DLD «Request to register the initial sale», прочитано 12 сентября 2026
Сборы за внесение продажи строящегося объекта в промежуточный реестр.
- Регулирование
Центральный банк ОАЭ, Циркуляр № 31/2013 об ипотечных кредитах, статья (3), действующая редакция (In-Force)
Потолок кредита под объект, который ещё строится.
- ДокументыПолучить документы
Документы-источники
Где опубликованный на портале текст и изменяющий закон расходятся, применяется изменяющий закон — об этом сказано выше.
Вопросы
Спросите о рассрочке, которую вам предложили
Назовите проект и график, который вам предложили, — мы пришлём запись в промежуточном реестре, эскроу-счёт и сборы, которые к ним относятся.